En guide til boliglån

Å vite språket er halv kampen. Finn ut hva du trenger å vite for å manøvrere vellykket gjennom prosessen med å kjøpe et hjem.

Av Linda Stern Oppdatert: 16. mars 2018 Lagre Pin FB

Fast rente: Faste lån dominerer markedet mer enn noensinne akkurat nå, og med god grunn: De'er billigere enn de'har vært i tre tiår. Prosentandelen forskjellen mellom variabel rente og fastrentelån har også redusert, og spredningen er vanligvis ikke't nok til å rettferdiggjøre å gi opp alle de årene med fast rente sikkerhet.

Langsiktig, fastrente lån er bra for folk som komfortabelt kan kvalifisere for lånet de vil ha, og som forventer å bli i deres hjem i mange år. Men hvor lenge betaler du? Mange baby boomers er nå refinansieringslån med 15-årige fastrentelån, forutsatt at de'Jeg skal gjøre sine siste utbetalinger ved pensjonering.

Hvis du for eksempel låner $ 150 000, kan du betale den av på 6,75 prosent i 30 år til $ 973 i måneden, med totale rentekostnader på $ 200 243. Eller du kan låne samme beløp på 6,5 prosent i 15 år og betale $ 1,307 i måneden, med totale rentekostnader på bare $ 85,199.

Justerbar-rate boliglån: Låntakere som er villige til å ofre den langsiktige sikkerheten til et fastrentelån, kan få lavere rente og begynne med lavere innbetalinger hvis de tar et rentebeløp (ARM). At'er en spesiell fordel for to typer låntakere: de som forventer å bevege seg innen fem år, og de som kanskje vil ha litt lavere rente for å hjelpe dem med å kvalifisere seg for lånet som setter dem inn i drømmenes hus.

ARM-låntakere, men ofrer enkelhet. Rentene på disse boliglånene stiger og faller sammen med markedsrenten, og hvis du'Vær ikke forsiktig, du kan finne at månedsbetalingen din stiger høyere enn du har råd til. Flere variabler bestemmer om en ARM er en god avtale. Her er de viktigste:

• Indeksen din: Renter på ARM er knyttet til flere vanlige penger-relaterte indekser som långivere bruker. Mest vanlige er renten på ettårig statsobligasjoner, men mange boliglån långivere tilbyr sine kunder valg. To populære alternativer er den ofte lavere (men mer flyktige) London InterBank Offer Rate (LIBOR) og den litt høyere, men mindre volatile Cost of Funds Index for vestlige banker i Federal Reserve's 11. distrikt. De

Wall Street Journal skriver ut de fleste av disse prisene; spør din utlåner hvor ellers kan du slå opp slike figurer. Der's ingen klare vinneren; velg indeksen som gir deg den beste prisen med minst volatilitet. Du må kanskje godta litt mer volatilitet hvis du vil få den laveste prisen.

Din frekvens: Hvor raskt og hvor ofte vil din rente justere? Hvis du forventer at prisene øker, vil du'd ha en langsommere justeringsperiode og en lengre tid før den begynner å justere. Mest vanlige i dag er ARM som justerer hvert år; Du kan også finne de som justerer hver tredje eller til og med hvert femte år.

Din pris-hette: De fleste ARM har begrensninger på hvor høyt prisene kan justeres til enhver tid og hvor høyt de kan gå samlet. For å evaluere en ARM, anta skyrocketingrenter, for å sørge for at du har råd til de dårlige nyhetene. En typisk struktur i dag inkluderer en 2 prosentpoeng cap på årlige økninger, med en 6 prosentpoeng cap over lånets levetid. Hvis du starter med et 6 prosent lån, kan det for eksempel gå opp i 2 prosent trinn per år til 8 prosent, 10 prosent og 12 prosent. Når det treffer 12 prosent, kan det ikke gå høyere. Selvfølgelig vil den satsen være høy nok til å doble interessen din.

variasjoner

Hva om du har en stabil inntekt, men lite nedbetalingskasse? Skriv inn Fannie Mae, nasjonen's største kilde til boliglånsfond. Det kjøper boliglån og skaper nye produkter som er designet for å holde penger strømmer inn i boliglånsmarkedet.

Fannie Mae's "Flexible 97" -lån gir låntakere mulighet til å begrense nedbetalingen til 3 prosent av boligkostnaden, og - i motsetning til de fleste utlånsplaner - å få det 3 prosent som gave fra foreldre, arbeidsgivere eller andre familiemedlemmer.

Fannie Mae

Dette er bare en av mange lån på markedet i dag, med sikte på å sette kjøpere inn i boliger. Låntakere som har kontantstrøm men lite eller ingen besparelser, besparelser men ingen kontantstrøm, dårlig kredittvurdering og andre spesielle situasjoner kan finne sine egne beste boliglån ved å sjekke følgende typer lån:

Ballonglån: Disse lånene har ofte månedlige utbetalinger så lave som de på 30-årige boliglån, men de'Jeg kommer vanligvis på grunn av utbetaling i fem eller sju år.

Disse kan være gode lån til villaeiere som vet at de vant'Ikke bli satt, men hvem liker sikkerheten til en fast rente. De'være risikabelt for noen som bor i et hjem utover lånets løpetid, fordi da vil huseieren trenge å finne et nytt boliglån, flytte eller gjøre den store ballongbetalingen.

hybrider: Når du krysser en ballong boliglån med en fast eller justerbar rente boliglån, får du en hybrid. Disse lånene er faste i fem eller sju år, og deretter konverteres til enten fastrente eller variabel rente boliglån. De har lavere priser enn fastrentede boliglån, men har risiko for at de siste 25 årene av lånet er ukjente.

Igjen, de'være bra for folk som liker faste betalinger, som trenger wiggle room på prisen for å kvalifisere for lånet, eller som forventer å flytte før den faste delen av lånet utløper.

Low-Doc og No-Doc: "Doc" står for dokumentasjon. Hvis du'være selvstendig næringsdrivende eller ha en komplisert økonomisk situasjon, kan du skyte for et av disse lånene, spesielt hvis du'Ha det travelt med å komme inn i et bestemt hus, eller hvis inntektene dine stiger raskt.

I stedet for å spørre om selvangivelser, virksomhetsopplysninger og annet papirarbeid som en låner kan forventes å gi, er low-doc långivere villige til å gjøre lånet raskt og enkelt. Men det kommer til en pris - kanskje en halv prosent mer, eller til og med et fullt prosentpoeng.

Disse lånene er for låntakere med gode kredittvurderinger som handler for lån verdt 75 prosent eller mindre av hjemmet's verdi og er villig til å betale høyere priser i bytte for rask og enkel godkjenning.

Hvor mye vil vår boliglån være?

Omvendt boliglån: Nøtter og bolter

Penger feil du kan't takk til å gjøre

Quiz: Er du i kontroll over pengene dine?

• Av Linda Stern